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一、項目背景

（一）本項目位于某直轄市某新區公園開(kāi)發(fā)地塊，為某外資地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“業(yè)主”）投資的高端住宅項目，主要為聯(lián)排別墅及高層，建筑面積約xx平米。

（二）其中幼兒園建筑面積約xxxx平米，分兩個(gè)階段，第一階段用于業(yè)主辦公室及銷(xiāo)售中心，第二階段拆除室內裝飾，恢復為幼兒園。

（三）第一階段總工期為xxx 個(gè)日歷天，其中主體結構封頂并移交首層給銷(xiāo)售中心,精裝修單位的節點(diǎn)工期為開(kāi)工后xxx 個(gè)日歷天。預計開(kāi)工日期為某年6月。

二、關(guān)鍵問(wèn)題

（一）業(yè)主的招標安排距離預計開(kāi)工日期僅有x個(gè)月時(shí)間，除去回標、評標、議標、合同文件編制時(shí)間外，還需預留施工許可證辦理、承包人進(jìn)場(chǎng)準備的時(shí)間，所以剩余的招標文件編制時(shí)間非常緊迫。

（二）因業(yè)主前期計劃等原因，對招標圖的深度是否已經(jīng)達到施工和滿(mǎn)足報價(jià)要求的程度不明確。因此，根據本項目情況，選擇哪種合同模式才能配合業(yè)主的銷(xiāo)售計劃，盡快確定施工單位，是需要解決的首要問(wèn)題。

三、解決思路

（一）首先向業(yè)主介紹目前外資項目常用的三種合同模式，將其優(yōu)缺點(diǎn)明示，讓業(yè)主有宏觀(guān)的了解。

1、設計及建造合同

1）優(yōu)點(diǎn)：(1)招標時(shí)不需要完整的工程設計方案，承包商負責整個(gè)工程的設計、施工管理及建造。(2)合同金額以業(yè)主認可的設計方案和報價(jià)說(shuō)明為基礎，如果業(yè)主要求沒(méi)有改變，則合同金額也不會(huì )改變。(3)單價(jià)細目表內的工程量不構成合同的一部分。如果單價(jià)細目表內的說(shuō)明和數據有任何錯誤，或是項目的遺漏都不屬于工程變更。

2）缺點(diǎn)：(1)業(yè)主必須在招標前制定明確、完整的工程建造要求與條件。(2)通常先評設計標再評商務(wù)標，因此，評標所需的時(shí)間比較長(cháng)。(3)因設計圖紙是各投標人自行設計的，所以各商務(wù)標的可比性并不高。

2、圖紙及規范包干合同

1）優(yōu)點(diǎn)：(1)工程設計圖紙及技術(shù)規范需要在出標前基本完成并達到施工及報價(jià)的深度。(2)單價(jià)細目表的編制基礎是設計圖紙及技術(shù)規范。(3)合同金額是以圖紙及規范為基礎，如果圖紙及規范沒(méi)有修改，合同金額也不會(huì )調整。

2）缺點(diǎn)：(1)出標前必須有完善的工程設計圖及技術(shù)規范，這需要更長(cháng)的制作，審核時(shí)間。(2)為了減少日后施工中的糾紛，需要在評標、議標過(guò)程中將投標人在投標文件所列出的相關(guān)條件或不確定內容進(jìn)行澄清，因此評標議標所用的時(shí)間比較長(cháng)。(3)因承包人需要承擔由于報價(jià)時(shí)可能對圖紙理解錯誤或遺漏工程量等責任，所以投標人可能加大投標風(fēng)險，造成投標總價(jià)偏高。

3、單價(jià)合同（暫定數量合同）

1）優(yōu)點(diǎn):(1)工程量清單按初步圖及規范編制，回標時(shí)可用造價(jià)顧問(wèn)提供的預算報告金額參考評比。(2)工程完畢后，依據工程竣工圖重新計算工程量，并以合同單價(jià)計算合同金額。(3)由于工程量清單按初步圖及規范編制，所以可以在比較短的時(shí)間內完成招標文件。(4)在評議過(guò)程中僅對單價(jià)進(jìn)行評比，議標所需的時(shí)間較短，且因為只評比單價(jià)，所以可以更能深入評價(jià)，以確保單價(jià)的合理性。(5)適用于當設計未全部完成或工程范圍內未完全確定的情況。

2）缺點(diǎn)：(1)因尚未有完善的施工圖，故工程總造價(jià)于開(kāi)工階段存在不確定性。(2)由于圖紙深度不足的原因，所確定的合同單價(jià)可能因日后實(shí)際施工情況與圖紙不符而不適用，出現后期需要重新組價(jià)的情況。

（二）其次，結合本項目的情況，分析哪種模式最適合于本項目。

1、設計及建造合同

因業(yè)主已聘用某設計院負責設計工作作，業(yè)主已將建筑及條件轉達給設計院，招標圖預計應于近期內完善并可用于招投標工作。因此該合同模式不適合本項目目前的情況。

2、圖紙及規范包干合同

該合同模式適用于在發(fā)標前有完善的工程設計圖及技術(shù)規范，并達到施工圖的深度情況，目前圖紙尚未確定，如若存在較多問(wèn)題，則會(huì )增加圖紙修改時(shí)間，不利于按計劃定標。

同時(shí)，該合同模式的評標、議標所需的時(shí)間比較長(cháng)。投標人可能因對圖紙的理解錯誤或報價(jià)遺漏等問(wèn)題加大投標風(fēng)險，報價(jià)偏高。故該合同模式也不適合本項目目前的情況。

同時(shí)，該合同模式的評標、議標所需的時(shí)間比較長(cháng)。投標人可能因對圖紙的理解錯誤或報價(jià)遺漏等問(wèn)題加大投標風(fēng)險，報價(jià)偏高。故該合同模式也不適合本項目目前的情況。

該合同模式雖然不能在定標前確定比較準確的工程造價(jià)，但不需要非常完整的施工圖，且招標、評標的過(guò)程比較短，比較適合本項目對工期的要求，因此推薦此合同模式。

需注意的是按已有項目的經(jīng)驗，該合同模式較容易出現超支的情況，故建議業(yè)主加強在施工過(guò)程中對工程預計變更的方案比選等方式，確保更有效的造價(jià)控制。